Bundesministerium der Justiz und für Verbraucherschutz

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Mieten sind die soziale Frage unserer Zeit! Gerade in den Ballungszentren sind diese bereits hoch und steigen noch weiter an. Sowohl für Menschen, die neu in diese Städte ziehen, als auch für die Menschen, die seit Jahren, teilweise Jahrzehnten dort wohnen, ist erschwinglicher Wohnraum zunehmend zum Problem geworden. Wohnungen sind aber keine bloße Ware, sie sind das Zuhause von Menschen.

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„Mit dem Mieterschutzgesetz werden wir die Transparenz für Mieter erhöhen, sie vor Verdrängung schützen und die Folgen von Modernisierungen begrenzen. Eigentum verpflichtet! Das steht im Grundgesetz und daran müssen sich auch Finanzinvestoren und Spekulanten halten.“

Katarina Barley
Bundesministerin der Justiz und für Verbraucherschutz

Mieterschutz

Mieterrechte stärken



Viele Mieterinnen und Mieter wissen nicht, ob sie zu viel Miete zahlen oder ob für eine Wohnung, die sie interessiert, nicht zu viel verlangt wird. Wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist, lässt sich – zumindest in Städten mit einem Mietspiegel – noch relativ leicht ermitteln. Aber ob die Mietpreisbremse in diesem Fall greift oder nicht, schon die Vormiete darüber lag oder der Vermieter in der Zwischenzeit die Wohnung von Grund auf modernisiert hat, sieht man nicht auf den ersten Blick. Viele wollen sich nicht mit dem Vermieter anlegen und scheuen das Prozessrisiko.

Vor diesem Hintergrund trauen sich viele Menschen nicht, auf die Einhaltung der Mietpreisbremse zu pochen. Deswegen sieht das am 29. November vom Deutschen Bundestag verabschiedete und am 1. Januar 2019 in Kraft tretende Mieterschutzgesetz (Mietrechtsanpassungsgesetz – MietAnpG) zwei entscheidende Änderungen vor:

Mehr Transparenz für Mieter

Vermieter werden verpflichtet, Mieterinnen und Mieter noch vor Abschluss des Mietvertrags in Textform, also z. B. im Mietvertrag oder per E-Mail, aber nicht lediglich mündlich, unaufgefordert zu informieren, ob im konkreten Fall eine Ausnahme von der Mietpreisbremse vorliegt. Zum Beispiel wegen einer höheren Vormiete oder einer umfassenden Modernisierung der Wohnung. Nur wenn diese Auskunft rechtzeitig und formgerecht erteilt wird, können sich Vermieter von Anfang an auf diese Ausnahme berufen. Bei einer zwar rechtzeitig, aber nicht formgerecht erteilten Auskunft kann der Vermieter die Auskunft unter Beachtung der Form nachholen und sich dann ab der Nachholung auf die Ausnahme berufen. Der Vermieter muss aber beweisen, dass er den Mieter zwar nicht formgerecht, aber rechtzeitig informiert hatte. Wird eine gar nicht erteilte Auskunft später nachgeholt, darf sich der Vermieter erst zwei Jahre ab Nachholung auf die Ausnahme berufen. Bis zu diesem Zeitpunkt muss der Mieter nur eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete plus 10 Prozent bezahlen bzw. kann zu viel gezahlte Miete ab einer Rüge zurückverlangen. Dank dieser vorvertraglichen Auskunftspflicht können Mieterinnen und Mieter von vornherein besser beurteilen, ob die geforderte Miete erlaubt ist.



Miethöhe einfacher anfechten

Für Mieterinnen und Mieter wird es einfacher, gegen eine zu hohe Miete vorzugehen. Bislang war es für die erforderliche Rüge notwendig, dass der Mieter begründet, warum die verlangte Miete zu hoch ist. Mieter mussten zur Beanstandung u. U. recherchieren und dokumentieren, weshalb die vereinbarte Miete gegen die Mietpreisbremse verstößt. Sie mussten sich eingehend mit den preisbildenden Faktoren für ihre Wohnung beschäftigen und sich hierzu den aktuellen Mietspiegel – teilweise gegen Entgelt – beschaffen. War ein Mietspiegel nicht vorhanden, erwies sich die Ermittlung der zulässigen Miete als besonders schwierig. In Zukunft reicht ein einfaches „Ich rüge die Höhe der Miete!“ aus. Hat der Vermieter Auskunft über eine Ausnahme von Mietpreisbremse erteilt, muss sich die Rüge des Mieters jedoch auf diese Auskunft beziehen. So kommen Mieterinnen und Mieter schneller und einfacher zu ihrem Recht und können zu viel gezahlte Miete zurückfordern.

Modernisierungen


Modernisierungsumlage beschränken

In den letzten Jahren kam es zunehmend zu extremen Mietensteigerungen durch Modernisierungen. Vermieter dürfen die Kosten solcher Maßnahmen unter bestimmten Voraussetzungen auf die Mieterinnen und Mieter umlegen. Das ist im Grundsatz auch in Ordnung, da diese ja von einem höheren Standard der Wohnung profitieren. Doch gerade aus Regionen mit bereits angespannten Wohnungsmärkten häufen sich Berichte, dass Modernisierungen – sei es mit voller Absicht der Vermieter oder unbeabsichtigt – die bisherigen Mieter überfordern und zu deren Verdrängung führen.
Unsere Städte brauchen aber eine bunte Mischung, Menschen dürfen nicht aus ihrem Zuhause einfach herausmodernisiert werden. Das Mieterschutzgesetz beschränkt daher die Umlage von Modernisierungskosten.

absolute Kappungsgrenze

Der Betrag, um den nach einer Modernisierung die monatliche Miete erhöht wird, darf innerhalb von sechs Jahren höchstens 3 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche betragen. Bei Mieten von vorher weniger als 7 Euro pro Quadratmeter darf die Miete um höchstens 2 Euro pro Quadratmeter steigen. Diese Regelung gilt bundesweit und für alle Modernisierungsmaßnahmen. Dank dieser Deckelung der Umlage wird vermieden, dass teure Modernisierungsmaßnahmen zu einem überproportionalen Anstieg der Miete führen.

Senkung der Modernisierungsumlage

Bundesweit wird die Höhe der Umlage von Modernisierungskosten (also die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete nach einer Modernisierung) auf die Mieter gesenkt. Anstatt wie bislang 11 Prozent dürfen Vermieter nur noch jährlich 8 Prozent der Kosten der Modernisierung auf die jährliche Miete umlegen.



Schutz vor Herausmodernisierung

Vereinzelt kommt es in besonders begehrten Wohnlagen sogar zu Fällen des „Herausmodernisierens“. In der Absicht Altmieter zu verdrängen, drohen Vermieter dabei mit besonders teuren Modernisierungen, die zu einem hohen Mietanstieg führen würden. Oder sie lassen Baumaßnahmen in einer Art und Weise durchführen, die die Mieter unnötig belasten und hoffen darauf, dass die Bewohner entnervt aufgeben und den Mietvertrag kündigen. Dieser Verdrängung wird das Mieterschutzgesetz einen Riegel vorschieben:

Bußgeld für Herausmodernisierung

Zum Schutz der Mieter vor dem Herausmodernisieren und zur Eindämmung einer weiteren Gentrifizierung von Quartieren wird das gezielte Herausmodernisieren der Mieter in das Wirtschaftsstrafgesetz aufgenommen. Vermieter, die besonders schikanös modernisieren, um dadurch ihre Mieter zu verdrängen, müssen künftig mit einer Geldbuße von bis zu 100 000 Euro rechnen.

Erleichterungen für Mieter bei der Geltendmachung von Schadensersatz

Für Mieter, die von ihren Vermietern bewusst herausmodernisiert werden sollen oder wurden, werden Beweiserleichterungen eingeführt. Hierdurch fällt es ihnen leichter, einen Anspruch gegen den Vermieter auf Schadensersatz durchzusetzen. Sie können damit zum Beispiel die Kosten für den Umzug oder die höhere Miete in ihrer neuen Wohnung besser geltend machen.

FAQ

Fragen und Antworten zum Mieterschutzgesetz

Warum eine Neuregelung?

Durch die anhaltend hohe Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in Ballungszentren steigen die Mieten dort sowie in sogenannten Schwarmstädten weiter rasant an. Die durch das Mietrechtsnovellierungsgesetz vom April 2015 eingeführten Regelungen über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn (sogenannte Mietpreisbremse) haben bislang insgesamt nicht zu den erhofften Wirkungen geführt. Dies liegt wesentlich auch daran, dass Mieter aufgrund der Ausnahmetatbestände oft nicht ohne weiteres beurteilen können, ob die vom Vermieter verlangte Miete im Einzelfall zulässig ist. Gleichzeitig haben sich die Anforderungen an die erforderliche Rüge, mit der der Mieter die Miethöhe beanstanden muss, in der Praxis als zu hoch erwiesen.

Darüber hinaus führen die gewachsenen Anforderungen an den Gebäudebestand - insbesondere im Hinblick auf bessere Energieeffizienz und altersgerechte Ausstattung der Wohnungen dazu, dass die Kosten für die Modernisierung deutlich zugenommen haben. Immer häufiger können sich Mieterinnen und Mieter die Miete für ihre Wohnung nach einer umfangreichen Modernisierung nicht mehr leisten und müssen ihr gewohntes Umfeld verlassen, weil sie auch in ihrer angestammten Nachbarschaft keine bezahlbare Wohnung finden. Für Mieterinnen und Mieter besonders belastend sind zudem Situationen, in denen der Vermieter eine bauliche Veränderung in missbräuchlicher Weise bzw. in der Absicht ankündigt oder durchführt, den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen (sogenanntes Herausmodernisieren).

Nicht zuletzt aus diesem Grund nimmt das Thema Mieten und Wohnen im Koalitionsvertrag breiten Raum ein: dieser enthält Regelungen zu verschiedenen aktuellen mietrechtlichen Themen wie insbesondere der Mietpreisbremse und der Mieterhöhung nach Modernisierung.

Was wird geregelt?

Das Gesetz strebt einen ausgewogenen Interessenausgleich zwischen Mietern und Vermietern an. Das Ziel bezahlbaren Wohnens ist zugleich mit dem einer auch energetischen Modernisierung des Wohnungsbestandes und den hierfür erforderlichen Anreizen für die Wohnungswirtschaft in Einklang zu bringen.

a) Mieterhöhungen nach Modernisierung

Der seit 1978 unveränderte Umlagesatz, mit dem Vermieterinnen und Vermieter die Kosten einer Modernisierung durch eine Mieterhöhung an Mieterinnen und Mieter weitergeben können, wird bundesweit von 11 auf 8 Prozent abgesenkt. Die Absenkung erscheint mit Blick auf das in den vergangenen 40 Jahren deutlich verringerte Niveau für Hypothekenzinsen ein notwendiger Schritt.

Für den Betrag, um den Vermieterinnen und Vermieter die Miete nach einer Modernisierung erhöhen können, wird bundesweit für alle Modernisierungen eine Kappungsgrenze eingeführt. Hiernach darf die monatliche Miete innerhalb eines Zeitraums von sechs Jahren aufgrund einer Modernisierung um höchstens 3 Euro je Quadratmeter Wohnfläche erhöht werden. Bei Wohnungen mit einer Miete von vorher weniger als 7 Euro je Quadratmeter beträgt die Kappungsgrenze nur 2 Euro je Quadratmeter je Monat.

Bei “kleineren“ Modernisierungsmaßnahmen bzw. Kosten bis zu 10.000 Euro pro Wohnung können Vermieterinnen und Vermieter die Mieterhöhung zukünftig in einem vereinfachten Verfahren gegenüber dem Mieter geltend machen.
Und nicht zuletzt werden zum Schutz der Mieter vor dem sogenannten Herausmodernisieren und zur Eindämmung einer weiteren Gentrifizierung von Quartieren sowohl ein neuer Ordnungswidrigkeitentatbestand als auch Beweiserleichterungen für einen Schadensersatzanspruch eingeführt.

b) Erweiterter Mieterschutz

In Zukunft werden Mieterinnen und Mieter aufgrund einer neuen vorvertraglichen Auskunftspflicht des Vermieters grundsätzlich bereits bei Begründung des Mietverhältnisses erfahren, ob sich die Vermieterin oder der Vermieter auf eine Ausnahme von den Regelungen über die Mietpreisbremse beruft, wie beispielsweise eine über der zulässigen Miethöhe liegende Vormiete.

Ihre Auffassung, die Miete liege unzulässigerweise über den Vorgaben zur Mietpreisbremse, können Mieterinnen und Mieter in Zukunft in einfacher Weise mitteilen („rügen“); Tatsachen, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht, müssen dazu nicht länger vorgetragen werden. Nur wenn der Vermieter Auskunft über eine Ausnahme zur Mietpreisbremse erteilt hat, muss sich die Rüge auf diese Auskunft beziehen.

Werden die bestehenden Regelungen denn jetzt effektiver?

Ja, natürlich. Ein Punkt, der die Effektivität der Mietpreisbremse gemindert hat, war, dass es für die Mieterinnen und Mieter häufig schwer zu beurteilen ist, ob sich die Vermieterin oder der Vermieter an die Mietpreisbremse hält. Dies gilt insbesondere für die Ausnahmen wie eine Vormiete, die bereits mehr als die erlaubten 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete lag.

Zwar enthält das Gesetz auch bereits in § 556g Absatz 3 BGB einen Anspruch des Mieters gegen den Vermieter auf Auskunft über diejenigen Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind. Allerdings mussten Mieterinnen und Mieter diesen Auskunftsanspruch aktiv gegenüber ihrer Vermieterin oder ihrem Vermieter geltend machen. Hier bestanden häufig psychologische Hürden. Viele Mieter scheuen sich, ein gerade erst begonnenes Mietverhältnis mit einer solchen Frage zu belasten.

In dieser Frage schafft der Entwurf Abhilfe: die neue Informationspflicht des Vermieters gilt unaufgefordert und bereits vor Abschluss des Mietvertrags. Teilt die Vermieterin oder der Vermieter nicht spätestens vor Abgabe der Vertragserklärung des Mieters mit, dass eine Ausnahme von der Mietpreisbremse wie eine bestimmte Höhe der Vormiete vorliegt, gelten nur die allgemeinen Regeln über die zulässige Miethöhe bei Mietbeginn. Holt der Vermieter die Auskunft nach, kann er sich erst zwei Jahre ab Nachholung auf eine Ausnahme von der Mietpreisbremse berufen.

Außerdem war es für Mieterinnen und Mieter häufig schwierig, die Anforderungen an eine korrekte Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse zu erfüllen. Mieter können nach der bisherigen Rechtslage zu viel gezahlte Miete nur dann zurückfordern, wenn die Rüge auch die Tatsachen enthält, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Also beispielsweise Angaben zur genauen Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete. Das war aber für Mieter häufig schwierig, sie mussten im Detail recherchieren, nach welchen Parametern sich die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Je nach Wohnort konnte das aber gar nicht einfach sein, zum Beispiel wenn ein Mietspiegel nicht leicht verständlich, kostenpflichtig oder nicht vorhanden ist.

Das ändert sich durch das neue Gesetz: ausreichend ist danach eine einfache Rüge. Nur wenn der Vermieter seinerseits Auskunft über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse erteilt hat, muss sich die Rüge des Mieters auf diese Auskunft beziehen. In allen anderen Fällen müssen Mieterinnen und Mieter jetzt keine Tatsachen mehr anführen, sondern es genügt, zu sagen: „Ich rüge einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse!“

Diese Erleichterungen dürften für viele Mieterinnen und Mieter die Hürden senken, sich auf die Mietpreisbremse zu berufen.

Wie wird denn sichergestellt, dass sich die Vermieterinnen und Vermieter an die Pflicht zur unaufgeforderten Information über die Vormiete halten?

Das Mieterschutzgesetz sieht vor, dass Vermieterinnen und Vermieter, die ihrer Auskunftspflicht nicht nachkommen, mit einer empfindlichen Sanktion rechnen müssen: es ist ihnen während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses verwehrt, sich auf die Ausnahme zu berufen. Bei Nachholung der Auskunft kann sich der Vermieter erst zwei Jahre später auf die Ausnahme zur Mietpreisbremse berufen. Auch wenn diese Ausnahme tatsächlich vorliegt, kann der Vermieter die höhere Miete während dieser Zeit nicht verlangen. Diese Rechtsfolge wirkt viel intensiver als die bloße Möglichkeit, die Auskunftspflicht einzuklagen oder bei einer Pflichtverletzung Schadensersatz zu verlangen. Sie dürfte einen erheblichen Anreiz für Vermieterinnen und Vermieter bilden, sich auch wirklich an ihre Auskunftspflicht zu halten.

Mieterinnen und Mieter wissen dann also bereits bei Mietvertragsschluss sicher, ob sich die Zulässigkeit der vereinbarten Miete mindestens in den nächsten zwei Jahren nach der Höhe der Vormiete richtet – nämlich nur dann, wenn die Vermieterin oder der Vermieter von sich aus darüber informiert hat.

Kann der Mieter zu viel gezahlte Miete nun leichter zurückfordern?

Ja. Wir erleichtern die Anforderungen an die Rüge eines Verstoßes gegen die Vorschriften über die zulässige Miethöhe. Durch die jetzt nur noch erforderliche einfache Rüge können Mieterinnen und Mieter einen Verstoß gegen die Vorschriften über die Mietpreisbremse schneller rügen, da sie weniger recherchieren müssen und das Schreiben weniger aufwendig ist. Nur wenn der Vermieter Auskunft über eine Ausnahme von der Mietpreisbremse erteilt hatte, muss die Rüge sich hierauf beziehen. Ab der Rüge können Mieterinnen und Mieter eine unzulässig hohe Miete zurückverlangen. Durch die frühere Rügemöglichkeit können die Mieterinnen und Mieter also mehr Geld zurückbekommen.

Eine Mieterhöhung nach Modernisierung von 3 € je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat ist für viele Mieter immer noch viel Geld. Warum wird die Grenze nicht niedriger angesetzt?

Modernisierungen der Mietsache stehen immer in einer Gemengelage zwischen Bezahlbarkeit für den Mieter, dem Eigentumsrecht des Vermieters und der gesamtgesellschaftlich wünschenswerten Anpassung des Wohnungsbestandes an die aktuellen Verhältnisse. Modernisierungen sind durchaus erforderlich, um ein Überaltern des Wohnungsbestandes zu verhindern. Das muss bei einer Begrenzung der Modernisierungsumlage im Auge behalten werden.

Bei kleinen Wohnungen greift die Kappungsgrenze von 3 € bzw. 2 € je Quadratmeter schon bei geringen Modernisierungssummen ein. Würde man die Kappungsgrenze niedriger ansetzen, bestünde die Gefahr, dass sinnvolle und wünschenswerte Modernisierungen in deutlich geringerem Umfang durchgeführt werden.

Warum braucht man dann neben der Kappungsgrenze von 3 € je Quadratmeter noch die Absenkung der jährlichen Umlage auf 8 % der Kosten?

Bei größeren Wohnungen wirkt die Kappungsgrenze von 3 € bzw. 2 € je Quadratmeter erst ab einer höheren Summe. Mieterhöhungen unterhalb der Kappungsgrenze können trotzdem belastend sein, insbesondere für Mieterinnen und Mieter mit hohen Ausgangsmieten. Aus diesem Grund ist eine die Kappungsgrenze von 3 €/ 2 € flankierende Beschränkung der Umlage von Modernisierungskosten sinnvoll.

Sieht der Entwurf denn auch Erleichterungen zugunsten der Vermieter vor?

Ja, es soll für kleinere Modernisierungsmaßnamen von höchstens 10.000 € innerhalb von fünf Jahren ein alternatives vereinfachtes Verfahren eingeführt werden.

In diesem Verfahren werden die von den Kosten der Maßnahmen stets abzuziehenden fiktiven Instandhaltungskosten mit 30 Prozent pauschaliert und Vorteile zinsverbilligter oder zinsloser Darlehen aus öffentlichen Haushalten werden nicht angerechnet. Dies bringt für die Vermieterinnen und Vermieter einige Erleichterungen bei der Berechnung der umlagefähigen Summe, da die Höhe der fiktiven Instandhaltungskosten in der Praxis schwer zu bestimmen ist und häufig Anlass für Streit bildet. Die Regelung entlastet gerade Kleinvermieter, die sich von den bisherigen Regeln zur Berechnung der Modernisierungsumlage häufig überfordert gefühlt haben und daher oftmals auf die Durchführung einer Modernisierung verzichtet haben.

Was tut die Bundesregierung denn in dem Entwurf konkret gegen Gentrifizierung?

Mietmodernisierungen sorgen aktuell bei Mieterinnen und Mietern vor allem deswegen für Sorge, weil diese befürchten, durch exorbitante Mietsteigerungen aus ihrem angestammten Wohnumfeld verdrängt zu werden. Neben zahlenmäßig begründeten, rechtmäßigen Mieterhöhungen, die wir auch begrenzen wollen, liest man in der Presse aber auch immer wieder von echten „schwarzen Schafen“ unter den Vermieterinnen und Vermietern, denen jedes Mittel recht ist, um Mieterinnen und Mieter loszuwerden. Mieterinnen und Mieter werden hier herausgeekelt, ja „herausmodernisiert“. Anschließend wird die Wohnung dann teurer vermietet oder gleich – was häufig auch lukrativer ist – leer als Eigentumswohnung verkauft.

Dem schieben wir dadurch einen Riegel vor, dass wir für diese Fälle eine Ordnungswidrigkeit, die mit Geldbuße bis zu 100.000 € geahndet werden kann, und Beweiserleichterungen für einen Schadensersatzanspruch vorsehen. Beiden gemeinsam ist, dass sie die Fälle erfassen, in denen die Vermieterin oder der Vermieter die baulichen Maßnahmen in der Absicht durchführt, die Mieterin oder den Mieter zur Beendigung des Mietverhältnisses zu veranlassen.

Unternimmt die Bundesregierung etwas dagegen, dass Wohnungen, die soziale Träger, z. B. die Caritas,für Bedürftige beispielsweise, zum betreuten Wohnen angemietet haben, grundlos gekündigt werden können?

Ja, das Mieterschutzgesetz weitet den sozialen Kündigungsschutz künftig auch auf solche Mietverhältnisse aus. Mietet ein sozialer Träger Räume an, um die Räume Bedürftigen zu Wohnzwecken zu überlassen, unterfallen diese Mietverhältnisse dem Gewerbemietrecht. Dies hat bisher zur Folge, dass der Vermieter solche Mietverhältnisse gegenüber dem sozialen Träger ohne besonderen Grund kündigen kann. Eine solche Kündigung trifft die Bewohner, die dann ausziehen müssen, besonders hart. Bei ihnen handelt sich in der Regel um Personen, die aufgrund einer Erkrankung, einer Behinderung oder besonderer Lebensumstände keine Chance haben, selbst eine Wohnung anzumieten. Bei Kündigung droht ihnen u. U. Obdachlosigkeit.

Die wesentlichen Schutzvorschriften des Wohnraummietrechts werden jetzt auf Mietverhältnisse über Räume ausgedehnt, die von juristischen Personen des öffentlichen Rechts oder anerkannten privaten Trägern der Wohlfahrtspflege neu angemietet werden, um sie Personen mit dringendem Wohnbedarf zum Wohnen zu überlassen. Anwendbar werden die Vorschriften zur Mieterhöhung, zum Kündigungsschutz, zur Befristung, zum Vorkaufsrecht und zur Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. Dies bedeutet, dass der Vermieter ein künftiges Mietverhältnis - so wie im Wohnraummietrecht - nur kündigen kann, wenn hierfür ein wichtiger Grund vorliegt oder er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Kündigungen zum Zweck der Mieterhöhung werden ausgeschlossen. Eine zusätzliche Befristung des Mietverhältnisses ist nur möglich, wenn der Vermieter die Räume nach Ablauf der Mietzeit für ihm obliegende oder ihm übertragene öffentliche Aufgaben nutzen will.

Wieso braucht man denn sowohl einen Schadensersatzanspruch als auch eine Ordnungswidrigkeit?

Durch die Kombination einer Ordnungswidrigkeit und von Beweiserleichterungen für einen Schadensersatzanspruch sorgt die Neuregelung für eine wirksame Abschreckung. Ein unredlicher Vermieter sieht sich sowohl einem möglichen Schadensersatzanspruch als auch einem möglichen behördlichen Verfahren ausgesetzt. Durch die Einführung der Ordnungswidrigkeit kann auch die zuständige Behörde gegen ein bewusstes Herausmodernisieren vorgehen, selbst dann wenn die Mieterin oder der Mieter eine zivilrechtliche Auseinandersetzung scheut, zum Beispiel aufgrund des Prozessrisikos.

Wann tritt das Gesetz in Kraft?

Das Mieterschutzgesetz (offizieller Name: Mietrechtsanpassungsgesetz - MietAnpG) wurde am 29. November 2018 vom Deutschen Bundestag in zweiter und dritter Lesung beschlossen. Wenn das Gesetz - wie geplant - noch im Dezember 2018 verkündet wird, treten die Anpassungen am 1. Januar 2019 in Kraft. Unser Ziel ist es, dass die Neuerungen den Mieterinnen und Mietern so schnell wie möglich zugutekommen sollen.

Das Bestellerprinzip

Wer bestellt, der bezahlt!

Bislang war es so, dass gerade in Ballungsgebieten, in denen Mietwohnungen knapp sind, freie Mietobjekte häufig nur noch über Wohnungsmakler angeboten werden. Wohnungssuchende hatten oftmals keine realistische Chance auf eine Wohnung, wenn sie den Makler nicht bezahlen. Das seit 2015 allgemein geltende Prinzip „Wer bestellt, der bezahlt" stellt sicher, dass derjenige, der den Makler beauftragt und in dessen Interesse der Makler überwiegend tätig wird, ihn auch bezahlt; in der Praxis ist dies bislang meist der Vermieter. Eine von dieser Regelung abweichende Vereinbarung ist unwirksam. Zudem ist ein Verstoß bußgeldbewehrt.

Wie soll verhindert werden, dass Vermieter die Kosten für den Makler auf andere Weise auf den Mieter übertragen?


Es gibt keinen Beleg dafür, dass Vermieter tatsächlich über andere Wege die Kosten des Maklers an den Mieter weiterreichen werden und können. Der Vermieter kann zum Beispiel nicht Einrichtung oder Inventar zu überhöhten Preisen verkaufen, um so die Kosten wieder „hereinzuholen“. In einem solchen Fall ist die Entgeltvereinbarung schon nach dem geltenden Wohnraumvermittlungsrecht unwirksam, soweit der Preis in einem auffälligen Missverhältnis zum Wert steht. Die Möglichkeit eines Aufschlags auf die Miete wird künftig auch dadurch beschränkt, dass bei einer Wiedervermietung in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt die Steigerung nur auf maximal zehn Prozent über die ortsübliche Vergleichsmiete erfolgen darf. Die Bundesregierung wird die Wirkungen des Gesetzes überprüfen, um möglichen Fehlentwicklungen entgegenzuwirken.

Welches Recht gilt, wenn ich als Wohnungssuchender bereits vor dem Inkrafttreten der Regelungen zum Bestellerprinzip einen Maklervertrag schließe, weitere Leistungen (z. B. die Besichtigung) aber erst danach erfolgen
oder der Mietvertrag erst danach geschlossen wird?


Das Gesetz enthält hinsichtlich dieser Frage keine ausdrückliche Regelung. In einem solchen Fall bestimmt sich die Rechtslage nach den allgemeinen Bestimmungen. Entsprechend einem allgemeinen Rechtsgedanken ist das zum Zeitpunkt des Vetragsschlusses geltende Recht maßgeblich. Das bedeutet: Haben die Parteien den Maklervertrag vor dem Inkrafttreten der Neuregelung geschlossen, bleiben daher grundsätzlich die bisherigen Vorschriften maßgebend. In diesem Fall kann der Makler also vom Wohnungssuchenden auch weiterhin eine vereinbarte Zahlung verlangen.

Seit wann gilt das Bestellerprinzip?

Der Deutsche Bundestag hat das Gesetz am 5. März 2015 beschlossen. Das Gesetz wurde am 27. April 2015 im Bundesgesetzblatt verkündet und ist am 1. Juni 2015 in Kraft getreten.

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Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht

Kleiner Leitfaden Wohnraummietrecht

Diese Broschüre richtet sich insbesondere an Mieterinnen und Mieter. Sie will Laien einen Überblick verschaffen über die Grundregeln des Mietrechts des sogenannten preisfreien bzw. freifinanzierten Wohnraums, d. h. Wohnraum, der nicht mit öffentlichen Mitteln gefördert wurde.

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